A costa brasileira possui cerca de 7.400 km de extensão, considerando o litoral contínuo.
São considerados terrenos de marinha a faixa de terra situada a 33 metros para o interior da costa marítima, medida a partir da linha do preamar médio de 1831 (linha do mais alto nível da maré cheia daquele ano).
Também são classificados como terrenos de marinha as margens de rios e lagoas que sofrem influência das marés, ou seja, até onde se constata a oscilação das águas.
Tais terrenos são propriedade da União e têm como finalidade manter a soberania nacional sobre áreas estratégicas, como a costa marítima e as margens navegáveis sob influência do mar, além de garantir o interesse público.
Consta que mais de 500 mil imóveis estão localizados nessas áreas, mas pouco mais da metade estão registrados em nome de pessoas jurídicas ou físicas.
Os terrenos de marinha no Brasil têm dimensão reduzida. Em Portugal, chegam a 50 metros; na Suécia, oscilam entre 100 e 300 metros; no Uruguai, de 150 a 250 metros; e na Argentina, 150 metros.
Os particulares podem ter acesso a tais terrenos mediante o aforamento, pelo qual o ocupante pagará foro ou cânon anual ao Tesouro Nacional, correspondente a 0,6% do valor venal do terreno, passando a deter o domínio útil do imóvel.
No caso de transferência desse domínio útil entre particulares, será devido à União o laudêmio, equivalente a 5% do valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias. Após o recolhimento aos cofres públicos, é emitida a CAT – Certidão de Autorização de Transferência.
Também é possível o uso particular mediante ocupação, que é mais precário. Nesse caso, o ocupante pagará ao Patrimônio da União a taxa de ocupação.
Em qualquer hipótese, a administração é feita pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União.
Diversos conflitos surgiram em torno desses pagamentos, e leis foram editadas para tentar solucioná-los.
Em 2015, uma lei manteve a cobrança das receitas patrimoniais, mas reduziu seus valores;
posteriormente, outra norma alterou parcialmente diversas leis sobre patrimônio imobiliário público federal, permitindo a alienação de terrenos de marinha considerados áreas urbanas consolidadas.
Outros conflitos dizem respeito à transferência do domínio útil entre particulares, pois alguns cartórios de registro de imóveis não exigem a Certidão Negativa do SPU.
Há ainda títulos de domínio emitidos por órgãos de terras estaduais ou municipais a particulares, os quais, segundo o STJ, não são oponíveis à União.
É importante destacar que a Emenda Constitucional que definiu que ilhas costeiras com sede de município não integram mais o patrimônio da União não alcança os terrenos de marinha nelas situados.
Dessa forma, tais terrenos continuam pertencendo à União, conforme decisão com repercussão geral do STF.
A especulação imobiliária clandestina tem gerado irregularidade fundiária generalizada e significativa degradação ambiental, especialmente com a perda de ecossistemas de manguezais, o aumento do nível do mar e as pressões decorrentes do desenvolvimento econômico.
Torna-se necessária a pacificação dessas situações por meio de legislação que abranja e resolva todos esses conflitos.
A gestão dos espaços em terrenos de marinha deve propor estratégias localmente adaptadas, visando uma governança costeira eficaz, equitativa e ambientalmente sustentável, que garanta segurança jurídica a todos os envolvidos.
A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei nº 1082/11, do deputado Cleber Verde (PRB-MA), que proíbe estrangeiros e empresas controladas por capital estrangeiro de arrendar bens da União em terrenos de marinha.
A proposta também impede que cônjuges estrangeiros herdem esses bens, que sejam cedidos a estrangeiros ou que participem de leilões públicos dessa modalidade de concessão.
Por outro lado, para as propriedades antigas, o projeto admite a regularização das áreas já ocupadas, mediante autorização expressa do governo, regularizando as terras atualmente concedidas a estrangeiros, caso o texto seja aprovado como está.
A necessidade de uma regulamentação compatível com a realidade nacional e com os processos de globalização motivou esse projeto de lei, que está desde 19 de agosto de 2025 na Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU), sob a relatoria do deputado Ícaro de Valmir (PL-SE).
No Senado Federal, a PEC nº 3/22, proposta pelo deputado Arnaldo Jordy (CIDADANIA/PA), encontra-se parada na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) desde 24 de fevereiro de 2022.
Popularmente conhecida como “PEC das Praias”, a proposta enfrenta grande mobilização social contrária à sua aprovação.
O autor justifica que Estados e Municípios teriam aumento patrimonial e maior autonomia na gestão dessas áreas, especialmente para fins de expansão urbana.
Já para ocupantes particulares e foreiros, haveria a possibilidade de obter a propriedade plena dos terrenos, eliminando o pagamento de foro, taxa de ocupação e laudêmio, o que traria segurança jurídica e financeira.
Para a sociedade em geral, a PEC traria facilidade na regularização fundiária e fomento ao desenvolvimento urbano, ao transferir o domínio da União sobre os terrenos de marinha para a iniciativa privada e para Estados e Municípios.
A proposta autorizaria a transferência dessas áreas para Estados, Municípios e particulares, dependendo de sua utilização e ocupação prévia.
Se aprovada como está, poderá gerar incremento nos investimentos imobiliários, que, contudo, devem observar os impactos ambientais, pois estes podem se voltar contra os próprios empreendimentos.
A PEC extingue o conceito de faixa de segurança e permite a alienação e a transferência do domínio pleno nessas áreas.
A aprovação da PEC pode intensificar a construção de imóveis nas margens e praias de rios, locais já visados pela construção civil e pelo turismo.
