A aquisição de imóveis por estrangeiros é disciplinada desde o século XVIII, quando o Brasil era colônia portuguesa e depois, pelo Império do Brasil. Mas é em 1971, com o advento da Lei n.º 5.709 que efetivamente a matéria ganha maior relevo, regulando não só a aquisição por pessoa física estrangeira, residente no Brasil como pessoa jurídica estrangeira com controle acionário brasileiro e com sede no Brasil.
Com o advento da Constituição Federal de 1988, criou-se uma polemica sobre a vigência ou não da Lei n.º 5.709/71, especialmente em relação a aquisição por pessoa jurídica. Inúmeros pareceres foram emitidos por órgãos públicos, uns contradizendo outros. A situação gerou insegurança jurídica para os interessados em investir no agronegócio do Brasil, além da captação de recursos em instituições financeiras estrangeiras, feita por produtores rurais brasileiros. Na eventualidade da inadimplência do produtor, o banco não podia arrecadar/adjudicar o imóvel garantidor para satisfazer seu crédito.
A legislação atual não inibe a aquisição de imóvel rural, mas cria restrições, especialmente quando se trata de aquisição por pessoa jurídica.
O primeiro requisito para a aquisição é que a sede da pessoa jurídica deve ser no Brasil. Neste ponto, a questão foi tema de posições controversas em razão de pareceres editados pela Advocacia Geral da União e pelo Tribunal de Contas da União. após a promulgação da Constituição Federal e Emenda Constitucional n.º 06/95.
Os controles se dão com as seguintes situações:
Além dos controles acima, o artigo 12 da Lei n.º 5.709/71, ainda determina controles por município em razão de critérios d proporcionalidade entre nacionais e estrangeiros, a saber:
A área municipal em poder de estrangeiros não pode ser superior a 25% (vinte e cinco por cento) da extensão municipal. Dessa área de 25% (vinte e cinco por cento), somente 40% (quarenta por cento) poderá estar em poder dos mesmos nacionais. Vale dizer somente 10% (dez por cento) da extensão municipal poderá estar em poder dos mesmos nacionais. A constatação desse critério é feita pelos Cartórios de Registro de Imóveis, que mencionarão, nos documentos a serem ali registrados, a devida autorização do INCRA, sob pena de nulidade da aquisição e responsabilização do Cartório.
A Emenda Constitucional n.º 06, de 1995, acabou com a equiparação de pessoa jurídica estrangeira à pessoa jurídica brasileira com controle acionário estrangeiro, pois, foi revogado do texto da Constituição, o citado artigo 171.
Em razão da revogação do referido artigo a pessoa jurídica que embora constituída no Brasil, tivesse seu controle acionário em mãos de empresa com sede no exterior passou a ser entendido como não recepcionado pela norma constitucional, sendo livre a sua aquisição tal qual a que tivesse controle acionário brasileiro.
Após diversos Pareceres da Advocacia Geral da União, em 23/08/2010, Parecer da Controladoria Geral da União/AGU n. 01/2008 RVJ/10 pacificou o tema, considerando que o artigo 1º da Lei n.º 5.709/71 está em vigor.
Com a pacificação sobre a constitucionalidade da Lei n.º 5.709/71, o INCRA disciplina a obtenção da autorização a que a legislação determina, nos termos da Instrução Normativa INCRA n.º 88, em 13 de dezembro de 2017, tanto para pessoa física como para pessoa jurídica.
Vale lembrar também que as formas de controle adotadas pela legislação brasileira vão desde a proibição de aquisição em determinadas áreas como zona costeira e fronteiras secas ou limites, até quanto, à extensão de terras, tanto para pessoas físicas como, para pessoas jurídicas.
Em 2014, a Portaria interministerial n.º 4, de 25 de fevereiro, com as alterações da IN INCRA nº 51, 17.12.2018, firmada entre o Advogado Geral da União e Ministro do Desenvolvimento Agrário, visou estabilizar as situações jurídicas criadas entre os Pareceres da AGU 181, de1997, que negava a constitucionalidade do artigo 1º da Lei n.º 5709/71 e o Parecer AGU 01/2008 RVJ/10, garantindo o direito adquirido de quem adquirira imóvel na vigência dos Pareceres que entendiam não mais necessário a previa autorização federal.
As mesmas regras também se aplicam aos arrendamentos feitos nesse período, inclusive com reflexos no Sistema Nacional de Cadastro.
Este parecer trouxe de volta ao controle do Executivo as aquisições ou arrendamento de imóveis rurais por pessoa física ou jurídica estrangeira a partir de então. Mas há projetos de lei no Congresso visando a mudança da lei.
Artigo elaborado pela sócia Maria Cecília Ladeira de Almeida
