Reza o artigo 1337 do Código Civil a possibilidade de o condômino que não cumpre reiteradamente seus deveres, deverá ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo do valor da taxa condominial, além de eventuais perdas e danos; Já o parágrafo único do mesmo artigo ainda determina que o condômino que tenha um comportamento antissocial que implique em incompatibilidade de convivência com os demais poderá ter que pagar multa correspondente ao décuplo do valor da taxa condominial. Em legislações de outros países, como Suíça, Espanha e Argentina, entre outras, são previstas sanções que ensejam até mesmo a exclusão de tais condôminos indesejados. No Brasil, nos últimos anos está se construindo uma tese calcada no uso anormal da propriedade e o abuso de direito combinadas com a função social da propriedade que permitiria a exclusão do condômino, mediante a venda compulsória do imóvel ou, como já em decisões a perda da posse do imóvel.
Assim, o condômino com comportamento antissocial poderia ser privado da propriedade, mediante a alienação forçada da unidade condominial. Abatidos os eventuais débitos do condômino, a diferença do preço arrecadado lhe seria entregue. Em todas essas pendências, naturalmente, não se deverá olvidar do exercício do direito de ampla defesa que se deve dar ao condômino em tela.
O Código estabeleceu que o infrator reiterado, bem como o indivíduo antissocial que, por seu comportamento irregular, torna-se incompatível com seus consortes, deve ser rigorosamente apenado, em prol da vida condominial. As punições previstas podem atingir o condômino, bem como qualquer possuidor da unidade, não importando a que título seja, conforme o art. 1.333.
Verifica-se que o legislador enfrentou a questão de maneira tímida, pois ainda é impensada a sanção de privação da propriedade nos casos em que devem ser considerados “comportamento antissocial”. Talvez por considerar que o determinado no art. 1.277, quanto ao uso anormal da propriedade, permitiria uma solução. Talvez, por considerar que este Código consagrou a teoria do abuso de direito no art. 1.228, § 2º, encontrando assim uma solução. Talvez, finalmente, até mesmo pela não definição categórica do que seja tal “comportamento antissocial”.
Qualquer que tenha sido a razão, quando não sejam todas elas cumulativamente, não há na legislação solução para os casos. A multa pode ser aplicada e, tendo recursos financeiros e movido por motivos que só a ele compete explicar, o condômino continuará reiterando o seu ato. Movida a ação judicial, o condômino pagará as multas impostas pelo Judiciário pelo descumprimento da decisão judicial, mas continuará atuando em desrespeito ao convívio necessário. O que fazer?
Em 2011, o Conselho de Justiça Federal , na V Jornada de Direito Civil, reconheceu a tese acima defendida já em edições anteriores desta obra e comungada por outros civilistas, recomendando, como o Enunciado n. 508, a possibilidade da exclusão do condômino antissocial, pelos motivos apresentados, mas que ulterior assembleia, prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1337, delibere a propositura de ação judicial com a finalidade da exclusão. Ficam asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
O projeto de lei que altera o Código Civil, abraça essa recomendação do Conselho de Justiça Federal e pretende transformar a tese em regra.
