No condomínio, a mesma coisa pertence simultaneamente a diversas pessoas e os seus titulares terão o direito de usar e gozar do bem na parte comum a todos e poderão, inclusive, dispor do bem na medida da sua fração ideal.
Na multipropriedade, ao contrário, os seus titulares não podem fruir do seu direito ao mesmo tempo em que usam os outros, sendo necessário que se estabeleça qual o período que cada um gozará do seu domínio amplo e irrestrito na propriedade. É a propriedade compartilhada no tempo: Time Sharing. Essa fração de tempo lhes dá a faculdade de usar e gozar, com exclusividade, da totalidade do imóvel, de forma alternada com os demais multiproprietários.
Exatamente o que difere estes dois institutos contrapostos diz respeito à forma do contrato e o pacto firmado entre os multiproprietários.
Estas pessoas tornam-se condôminos de um imóvel comum, sendo que o imóvel é adquirido, por meio de escritura pública, em nome dos proprietários, em quotas ou frações que podem ser iguais ou desiguais. Tal comportamento pode ser bastante flexível, cabendo às partes definir o período de utilização do imóvel.
Mas não se restringe apenas a imóveis, podendo servir para compras de outros bens como iates, barcos etc. E, de fato tem sido utilizada para a aquisição de bens de alto valor.
A Lei n.º 13. 777, de 20.12.2018 acrescentou os artigos 1358-B a 1358-U, intitulado “Do Condomínio em Multipropriedade”, ao Código Civil em vigor. Os tribunais, entretanto, já reconheciam sua existência e validade, em decisões no STJ há pelo menos dois antes da lei, para considerar insubsistente penhora sobre todo um imóvel submetido ao regime de multipropriedade quando a dívida era de responsabilidade de um multiproprietário.
É de um direito real, o que confere maior segurança jurídica aos multiproprietários, protegendo seu direito de uso do bem em relação a terceiros. Por ser direito real, quando versar em bem imóvel exigira o registro no correspondente Cartórios de Registro de Imóveis. Nos casos de barcos, na competente Capitania dos Portos. Delegacias ou Agencias da Marinha do Brasil, dependendo do tamanho do barco. No caso de aviões, no competente Registro Aeronáutico Brasileiro.
Se bem imóvel, cada fração de tempo terá uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, declarando que o imóvel está sob o regime da Multipropriedade e garantindo a individualidade do direito e a segurança das transações. Todavia cada multiproprietário terá uma matricula correspondente a sua fração e todas as movimentações relativas a essa fração serão averbadas/registradas nessa matrícula da fração. O município também poderá também cobrar o IPTU de acordo com as frações da multipropriedade, conforme as inscrições individualizadas. O mesmo pode ser feito se o imóvel for rural, para pagamento do ITR.
Ao regulamentar a matéria o legislador prevê um período mínimo de 7 dias por ano para usar o bem, mas ela é indivisível. Pode, entretanto, ser considerada em semanas fixas, flutuantes (onde a determinação do período de uso será feita de forma periódica) ou mistas.
O bem sob o regime de multipropriedade é feita por um administrador, conforme definido na convenção do condomínio incluindo a conservação limpeza e cobranças devidas.
O multiproprietário pode vender sua fração de tempo sem a necessidade de oferecer aos demais, a menos que a convenção estabeleça o contrário. Também é possível a cessão em comodato, por sucessão hereditária e a locação.
O condomínio edilício pode ter todas as suas unidades ou parte delas também sob o regime de multipropriedade, nos termos da lei.
Na ausência de regras específicas na convenção ou na lei de multipropriedade, aplicam-se as disposições sobre condomínio edilício e geral do Código Civil.
As vantagens é o custo/benefício a longo prazo, a manutenção compartilhada, a previsibilidade de acomodação durante períodos de viagens para um mesmo local em férias ou trabalho, entre outras vantagens.
O projeto de lei que visa alterar o código civil em vigor, traz regras que atualizam o regime da multipropriedade, O projeto está sob análise, provavelmente já incorporando entendimento em decisões judiciais.
